Investir dans l’immobilier tout en réduisant ses impôts est un objectif que beaucoup cherchent à atteindre. L’achat d’un bien immobilier en démembrement de propriété peut être une solution intéressante pour y parvenir. Cet article vous dévoile comment bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière lors de cet investissement.
Comprendre le démembrement de propriété
Avant d’aborder les dispositifs de défiscalisation, il est essentiel de comprendre ce qu’est le démembrement de propriété. Il s’agit d’une opération qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier. L’usufruitier a le droit d’utiliser et de percevoir les revenus du bien, tandis que le nu-propriétaire détient la valeur patrimoniale du bien sans pouvoir l’utiliser ni percevoir les revenus.
Cette séparation peut être temporaire ou viagère, c’est-à-dire qu’elle prend fin à une date précise ou au décès de l’usufruitier. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.
Les avantages fiscaux liés au démembrement de propriété
L’un des principaux avantages du démembrement de propriété est la défiscalisation immobilière. En effet, plusieurs dispositifs fiscaux permettent de réduire les impôts lors de l’achat d’un bien en démembrement de propriété.
Le premier avantage concerne les droits de mutation ou frais d’acquisition. Lors de l’achat d’un bien immobilier en démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne paient ces droits que sur la valeur respective de leurs droits, et non sur la valeur totale du bien. Cela représente une économie non négligeable pour les acquéreurs.
Ensuite, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisque seul l’usufruitier est considéré comme détenteur du bien à usage d’habitation. Par conséquent, le nu-propriétaire n’a pas à inclure la valeur de son droit dans le calcul de son IFI.
Enfin, si le bien immobilier génère des revenus locatifs, ceux-ci sont imposables entre les mains de l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne subit donc aucune imposition sur ces revenus.
Les dispositifs de défiscalisation spécifiques à l’investissement en démembrement
Bien que les avantages fiscaux précédents soient déjà intéressants, il existe également des dispositifs spécifiques pour optimiser davantage la défiscalisation lors d’un investissement en démembrement de propriété.
Le dispositif Pinel est l’un d’eux. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location. Lorsque le bien est acquis en démembrement, l’usufruitier peut profiter de cet avantage fiscal à condition de respecter les conditions du dispositif (durée minimale de location, plafonds de loyers et de ressources des locataires).
Le dispositif Malraux concerne quant à lui les investissements dans l’immobilier ancien avec travaux. L’usufruitier peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux réalisés dans le cadre d’une restauration complète du bien situé en secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP). Le nu-propriétaire peut également profiter de cet avantage si les travaux sont réalisés au moment de l’acquisition du droit.
Les précautions à prendre pour optimiser la défiscalisation
Pour bénéficier pleinement des dispositifs de défiscalisation immobilière liés à l’achat d’un bien en démembrement, il convient toutefois de prendre certaines précautions.
Tout d’abord, il est important de choisir judicieusement son partenaire, qu’il s’agisse de l’usufruitier ou du nu-propriétaire. En effet, ce choix aura un impact sur la rentabilité et la fiscalité du projet. Il est donc essentiel de bien s’informer sur les compétences et la solidité financière de son co-investisseur.
Ensuite, il est recommandé de prendre conseil auprès d’un professionnel pour déterminer précisément les avantages fiscaux auxquels on peut prétendre et vérifier que toutes les conditions sont remplies. Un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pourra également accompagner l’investisseur dans le montage du projet et la rédaction des actes juridiques nécessaires.
Enfin, il ne faut pas oublier que l’objectif principal de l’investissement doit rester la rentabilité. Les dispositifs de défiscalisation ne doivent pas occulter l’importance de choisir un bien immobilier de qualité, bien situé et adapté à la demande locative.
En résumé, l’achat d’un bien immobilier en démembrement de propriété offre d’intéressantes possibilités en matière de défiscalisation. En prenant soin de bien se renseigner et d’être accompagné par un professionnel, il est possible d’optimiser ses investissements immobiliers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables.
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