Le portage immobilier est une solution de financement innovante qui permet de dégager rapidement des liquidités tout en conservant la propriété de son bien immobilier. Mais comment cela fonctionne-t-il et quelles sont les incidences fiscales liées à cette pratique ? Cet article vous livre les clés pour comprendre comment le portage immobilier peut influencer la fiscalité immobilière.
Le portage immobilier : définition et fonctionnement
Le portage immobilier est une opération financière consistant à céder temporairement la propriété d’un bien immobilier à un investisseur, appelé « porteur », en échange d’une somme d’argent. Le propriétaire initial, désormais « porté », s’engage à racheter son bien à une date ultérieure fixée dès le départ, en remboursant le montant perçu majoré d’une commission. Cette solution permet aux propriétaires en difficulté financière de trouver des fonds sans avoir à vendre définitivement leur bien.
Cette opération se base sur un contrat de portage, qui précise les conditions du rachat du bien, notamment le prix, la durée du portage et les obligations respectives des parties (entretien du bien, paiement des charges, etc.). Le porteur perçoit généralement une rémunération sous forme de loyers versés par le porté, qui continue d’occuper son logement ou de percevoir les loyers s’il s’agit d’un investissement locatif.
Fiscalité immobilière : les impacts du portage immobilier
Le portage immobilier peut avoir plusieurs conséquences sur la fiscalité immobilière des parties concernées. Voici les principaux aspects à prendre en compte :
1. La plus-value immobilière
Lors de la cession temporaire du bien immobilier, il peut y avoir une plus-value immobilière, c’est-à-dire la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Cette plus-value est en principe soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf si le bien constitue la résidence principale du cédant ou si celui-ci bénéficie d’une exonération (durée de détention, cession à un organisme HLM, etc.). Toutefois, dans le cadre d’un portage immobilier, l’administration fiscale considère généralement que la plus-value est reportée jusqu’au rachat effectif du bien par le porté.
2. Les droits d’enregistrement et les frais de notaire
Les droits d’enregistrement sont dus lors de la cession temporaire du bien immobilier et lors de son rachat par le porté. Ces droits sont calculés sur la base du prix de cession et varient selon les départements. De même, des frais de notaire s’appliquent pour l’établissement des actes de vente et de rachat.
Cependant, certaines régions proposent des dispositifs de réduction ou d’exonération des droits d’enregistrement dans le cadre du portage immobilier, notamment pour favoriser l’accès au logement et soutenir les propriétaires en difficulté. Il est donc important de se renseigner auprès de sa mairie ou de son département pour connaître les conditions applicables.
3. La taxe foncière et la taxe d’habitation
En principe, la taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier, soit le porteur pendant la durée du portage. Toutefois, le contrat de portage peut prévoir que cette charge sera supportée par le porté, notamment s’il occupe toujours le logement.
La taxe d’habitation, quant à elle, est due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année concernée. Si le porté demeure dans les lieux, il reste redevable de cette taxe malgré la cession temporaire de son bien.
Bilan : un impact fiscal modéré pour le portage immobilier
En définitive, si le portage immobilier peut avoir quelques incidences sur la fiscalité immobilière des parties concernées, celles-ci restent relativement limitées. L’essentiel des conséquences fiscales se concentre sur les droits d’enregistrement et les frais de notaire liés aux transactions, tandis que les taxes foncières et d’habitation sont généralement inchangées.
Le report de la plus-value immobilière permet également de limiter l’impact fiscal pour le porté, qui peut ainsi bénéficier d’une solution de financement souple et adaptée à ses besoins sans subir une imposition excessive. Toutefois, il convient de se renseigner sur les dispositifs locaux en matière de droits d’enregistrement et de consulter un professionnel pour optimiser au mieux sa situation fiscale.
En somme, le portage immobilier constitue une alternative intéressante pour les propriétaires en quête de liquidités, à condition d’en maîtriser les enjeux fiscaux et de s’appuyer sur un contrat solide et équilibré.
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