Le coworking, nouvelle tendance dans le monde du travail, transforme profondément le marché immobilier commercial. En offrant des espaces de travail flexibles et innovants, les acteurs du coworking séduisent de plus en plus d’entreprises, et impactent ainsi la demande d’espaces de bureaux classiques. Comment ce phénomène se développe-t-il et quelles sont ses conséquences sur l’immobilier commercial ?
Le coworking : un modèle économique séduisant
Le coworking est un concept qui consiste à partager des espaces de travail entre différentes entreprises, freelances et autres travailleurs indépendants. Les centres de coworking proposent des bureaux équipés, des salles de réunion et divers services (réception, cafétéria, etc.) à leurs clients. Ce mode d’organisation présente plusieurs avantages par rapport aux solutions traditionnelles.
Tout d’abord, il offre une flexibilité très appréciée par les entreprises : elles peuvent louer un espace pour une journée ou plusieurs mois, sans avoir à s’engager sur le long terme comme dans un bail commercial classique. De plus, les centres de coworking permettent une optimisation des coûts, car les frais liés à l’aménagement et l’entretien des locaux sont mutualisés entre les différents occupants.
Un marché en plein boom
Ces dernières années, le secteur du coworking a connu une croissance fulgurante. Selon une étude réalisée par JLL, la surface totale dédiée au coworking dans le monde est passée de 4 millions de mètres carrés en 2014 à plus de 22 millions en 2019. Cette évolution s’explique notamment par les changements dans les modes de travail, avec l’essor du télétravail et du travail indépendant.
Le marché français n’est pas en reste : on compte aujourd’hui plus de 600 centres de coworking dans l’Hexagone, contre seulement une cinquantaine en 2012. Les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux sont particulièrement prisées, mais le phénomène touche également les zones rurales et les petites agglomérations.
L’impact du coworking sur le marché immobilier commercial
Le développement rapide du coworking a des conséquences importantes sur l’immobilier commercial. D’une part, il contribue à la réduction des surfaces vacantes, car les espaces inoccupés sont transformés en centres de coworking. Selon la Fédération nationale des tiers-lieux, ces nouveaux acteurs ont absorbé près de 10% de la demande placée en Ile-de-France entre 2017 et 2018.
D’autre part, le coworking influe sur les prix des loyers. En effet, face à la concurrence des centres de coworking qui proposent des tarifs attractifs et des services innovants, certains propriétaires d’immeubles de bureaux sont contraints de revoir leurs offres à la baisse pour attirer les entreprises. Les loyers des espaces de coworking sont en moyenne 20% moins élevés que ceux des bureaux traditionnels, selon une étude de CBRE.
La diversification des offres de coworking
Pour se démarquer sur ce marché concurrentiel, les acteurs du coworking cherchent à diversifier leurs offres. Certains misent sur la niche, en proposant des espaces dédiés à des secteurs d’activité spécifiques (tech, finance, etc.) ou à des publics particuliers (femmes entrepreneures, artistes, etc.). D’autres investissent dans l’innovation, avec des concepts originaux comme le coliving (coworking couplé à une offre d’hébergement) ou le corpoworking (espaces de travail partagés au sein d’une même entreprise).
Enfin, face à l’appétit grandissant des grands groupes pour le coworking, certaines entreprises spécialisées dans l’immobilier commercial se lancent elles-mêmes dans l’aventure en créant leur propre réseau de centres de coworking. C’est le cas du géant français BNP Paribas Real Estate, qui a racheté la start-up WOJO en 2019.
La pérennité du modèle économique du coworking
S’il est indéniable que le coworking transforme le marché immobilier commercial, la question de sa pérennité se pose. En effet, certains experts estiment que ce modèle économique pourrait être fragilisé en cas de retournement conjoncturel. Les centres de coworking, qui fonctionnent sur la base de contrats courts, pourraient alors voir leurs taux d’occupation chuter et leurs revenus diminuer.
Cependant, d’autres observateurs soulignent que le coworking répond à une véritable évolution des modes de travail et des attentes des entreprises. Selon eux, la crise sanitaire liée au Covid-19 pourrait même renforcer cette tendance, en incitant les organisations à repenser leur organisation spatiale et à privilégier les solutions flexibles et modulables offertes par les centres de coworking.
Le coworking est donc un phénomène en plein essor qui impacte considérablement le marché immobilier commercial. Face aux défis posés par cette nouvelle donne, les acteurs traditionnels doivent s’adapter pour rester compétitifs et tirer profit des opportunités offertes par ce secteur en pleine expansion.
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